Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative représente le loyer que votre logement pourrait rapporter s’il était mis en location. Pour un propriétaire qui habite son propre logement, c’est un revenu fictif que l’administration utilise comme base pour certains impôts.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au moins 60% du loyer du marché. Ce montant est ajouté au revenu imposable du propriétaire, même s’il n’encaisse aucun loyer réel.
Pourquoi la valeur locative existe-t-elle ?
Le système de la valeur locative repose sur le principe d’égalité fiscale entre locataires et propriétaires. En occupant son propre logement, le propriétaire bénéficie d’un avantage économique (il n’a pas de loyer à payer), qui est considéré comme un revenu en nature par le fisc suisse.
La réforme historique de septembre 2025
Lors de la votation populaire du 28 septembre 2025, les électeurs suisses ont accepté la réforme de l’imposition de la propriété du logement par 57.7% des voix, avec une participation de 49.5%.
Cette décision marque un tournant historique dans la fiscalité immobilière suisse, mettant fin à un système contesté depuis des décennies.
Les principaux changements
- Suppression de la valeur locative: La taxation du revenu fictif disparaît pour les résidences principales et secondaires. Les propriétaires ne seront plus imposés sur un loyer qu'ils ne perçoivent pas.
- Modification de la déduction des intérêts passifs: Les possibilités de déduction des intérêts hypothécaires seront limitées aux cas où le propriétaire possède des biens loués ou affermés. Cette mesure vise à maintenir un certain équilibre fiscal.
- Impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires: Un arrêté fédéral permet aux cantons d'instaurer un impôt spécifique sur les résidences secondaires, compensant ainsi la perte de revenus fiscaux.
Comment calculer la valeur locative (système actuel) ?
La valeur locative s’évalue généralement selon trois approches principales:
1. Méthode du loyer comparatif (11 cantons)
Les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures, Glaris, Grisons, Lucerne, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Tessin, Uri et Valais calculent la valeur locative en se basant sur les loyers réels du marché local pour des biens similaires.
2. Modèle hédonique informatisé (7 cantons)
3. Méthodes cantonales spécifiques (8 cantons)
Spécificités cantonales
Canton de Zurich
Zurich applique un système standardisé basé sur un pourcentage de la valeur fiscale:
- Maisons individuelles: 3.5% de la valeur fiscale
- Appartements en propriété: 4.25% de la valeur fiscale
- La valeur fiscale correspond à 70% de la valeur vénale du bien
Augmentations à venir: Suite à des jugements, le canton modifie sa directive au 1er janvier 2026, ce qui entraînera une hausse moyenne de 48% des valeurs d’impôt sur la fortune, et une augmentation de 11% pour les maisons individuelles et 10% pour les propriétés par étages.
Canton de Genève
À Genève, les propriétaires doivent remplir un questionnaire de valeur locative à joindre à leur déclaration d’impôt, notamment après l’acquisition d’un appartement ou d’une villa.
Pour calculer la valeur locative au prorata: si vous avez acquis votre logement en cours d’année, vous devez reporter la valeur locative proportionnellement au nombre de jours d’occupation.
Formule: Valeur locative à déclarer = (Valeur locative annuelle × Nombre de jours d’occupation) ÷ 365
Canton de Berne
Berne a procédé en 2020 à une réévaluation complète de tous les biens fonciers. Les valeurs imposées ont augmenté, avec des cas de doublement observés pour les biens bien situés.
Le canton applique une procédure d’évaluation individuelle par modèle hédonique tenant compte des caractéristiques spécifiques de chaque propriété.
Canton d'Argovie
Depuis le 1er janvier 2025, l’Argovie a actualisé ses valeurs avec une augmentation significative: la valeur locative représente désormais 62% du loyer du marché, suite à une décision du Grand Conseil prise dès 2015.
Canton de Bâle-Ville
Bâle-Ville calcule la valeur locative en combinant la valeur d’assurance du bâtiment, la dépréciation liée à l’âge et la valeur du terrain.
Canton de Zoug
Zoug se base sur le prix d’achat ou la valeur vénale du bien pour établir sa valeur locative.
Canton de Bâle-Campagne
Le Parlement cantonal a reporté à plusieurs reprises le nouveau calcul de la valeur locative, préférant attendre la suppression définitive au niveau fédéral. Cette situation fait suite à un arrêt du Tribunal fédéral de 2017 demandant une adaptation du système cantonal.
Impact de la suppression de la valeur locative
Pour les propriétaires actuels
La suppression de la valeur locative représente un allègement fiscal significatif pour les propriétaires occupants. Ils ne paieront plus d’impôt sur ce revenu fictif, ce qui peut représenter plusieurs milliers de francs d’économie annuelle selon la valeur du bien.
Pour les futurs acheteurs
La réforme pourrait modifier l’attractivité de l’achat immobilier. Sans la déduction des intérêts hypothécaires pour les résidences principales, l’avantage fiscal de l’endettement diminue. Cette mesure vise à encourager l’amortissement des dettes hypothécaires.
Pour les cantons
Les cantons devront compenser la perte de recettes fiscales liée à la suppression de la valeur locative. L’impôt sur les résidences secondaires constitue l’un des mécanismes de compensation prévus.
Conclusion
La valeur locative, longtemps controversée en Suisse, touche à sa fin après l’acceptation de la réforme en septembre 2025. Ce changement majeur dans la fiscalité immobilière marque une simplification du système pour des centaines de milliers de propriétaires suisses. Elle sera supprimé au plus tôt en 2028.
Si vous êtes propriétaire ou envisagez d’acheter un bien immobilier, il est recommandé de consulter un fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine pour comprendre l’impact précis de cette réforme sur votre situation personnelle.
Questions fréquentes
Suite à l’acceptation de la réforme en septembre 2025, le système sera supprimé au plus tôt en 2028.
Oui, tant que le système reste en vigueur, vous pouvez contester le montant fixé par l’administration fiscale si vous estimez qu’il ne correspond pas au marché locatif local.
Tous les propriétaires qui occupent leur maison ou appartement, que ce soit en résidence principale ou secondaire. Si vous accordez un droit d’usufruit ou d’habitation gratuit à quelqu’un, c’est le bénéficiaire qui devient redevable de l’impôt.
La valeur fiscale représente la valeur du bien pour l’impôt sur la fortune. La valeur locative est le revenu fictif imposable calculé à partir de cette valeur ou du loyer de marché. Par exemple, à Zurich, la valeur fiscale correspond à 70% de la valeur vénale, et la valeur locative représente 3,5% à 4,25% de cette valeur fiscale.
Oui, dans certains cantons, si votre logement est inhabitable pendant des travaux de transformation. Les conditions varient : certains cantons exigent que vous ayez évacué le bien, d’autres demandent une preuve des frais d’hébergement extérieur. La réduction est proportionnelle à la durée (exemple : 2/52 pour deux semaines de travaux).
Si une pièce devient définitivement inoccupée (par exemple après le départ d’un enfant), vous pouvez demander une réduction de la valeur locative dans 10 cantons et pour l’impôt fédéral. Attention: la pièce doit être complètement vide, pas utilisée comme débarras ou chambre d’amis. Cette déduction n’est valable que pour la résidence principale.
Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Pour les frais d’entretien, deux options : déduction forfaitaire (généralement 10-20% de la valeur locative) ou déduction des frais effectifs si vous avez réalisé des travaux importants de conservation ou de rénovation énergétique.
