En bref
- Jusqu'en 2028 (au plus tôt), les propriétaires de résidences secondaires doivent déclarer la valeur locative comme revenu imposable.
- La valeur locative sera supprimée en 2028, mais les déductions fiscales seront drastiquement limitées.
- Les cantons pourront instaurer un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires.
- Les communes suisses ne peuvent dépasser 20% de résidences secondaires sur leur territoire.
- Lors de la vente, un impôt s'applique sur le bénéfice réalisé.
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire en Suisse ?
Une résidence secondaire se distingue clairement du domicile principal. Il s’agit d’un logement utilisé de manière occasionnelle, généralement pour les vacances ou les loisirs, et situé dans un lieu différent (canton ou pays) de votre résidence principale.
Résidence secondaire vs. domicile secondaire
Il est essentiel de comprendre cette distinction importante. Une résidence secondaire est un logement utilisé ponctuellement pour les vacances et la détente, sans lien avec une activité professionnelle. À l’inverse, un domicile secondaire est lié à une activité professionnelle et utilisé par les personnes résidentes à la semaine.
Cette différence a des implications juridiques importantes, puisque les résidences secondaires sont soumises à la loi fédérale LRS (Loi sur les résidences secondaires), contrairement aux résidences principales. La loi définit une résidence principale comme tout logement occupé pendant une longue durée, tandis qu’une résidence secondaire englobe tout logement qui n’entre pas dans cette catégorie.
Restrictions légales sur les résidences secondaires situées en Suisse
Les communes suisses doivent respecter un quota strict de maximum 20% de résidences secondaires sur leur territoire. Cette règle vise à préserver l’équilibre entre logements touristiques et habitations pour les résidents permanents, tout en maintenant la cohésion sociale dans les zones concernées. Les cantons restent libres d’appliquer des règles plus strictes s’ils le souhaitent, et peuvent autoriser les logements destinés à l’hébergement touristique qualifié.
Spécificités sur les résidences secondaires situées à l'étranger
Si vous possédez une maison de vacances à l’étranger ou une résidence secondaire dans un autre pays, le bien immobilier en question ainsi que les revenus générés seront taxés dans le pays où il se situe. Vous devez toutefois déclarer ce bien en Suisse également, même si vous ne payez aucun impôt fédéral, cantonal ou communal le concernant.
En revanche, sa valeur et les revenus générés ont un effet sur le taux d’imposition: la valeur fiscale influence la hauteur du taux d’imposition de l’impôt sur la fortune, et les revenus (revenus de la location et propre valeur locative moins les frais d’entretien déductibles ainsi que les intérêts hypothécaires) influencent la hauteur du taux d’imposition de l’impôt sur le revenu.
L'impôt sur les résidences secondaires: système actuel
Valeur locative: principe fondamental
Jusqu’à la mise en œuvre de la réforme, les propriétaires de résidences secondaires sont soumis au système de la valeur locative. Ce mécanisme fiscal considère comme revenu imposable le loyer théorique que vous pourriez percevoir si vous louiez votre bien. Il s’agit d’un revenu fictif que vous devez déclarer à la Confédération, aux cantons et aux communes.
Chaque canton applique ses propres règles de calcul, en tenant compte de l’emplacement du logement, la surface habitable, l’année de construction et les prix du marché locatif local. En pratique, la valeur locative représente généralement entre 60% et 70% du loyer de marché estimé. Ce montant doit être déclaré dans votre déclaration d’impôt même si vous n’utilisez votre résidence que quelques semaines par année, et même si les conditions météorologiques (chutes de neige, dangers d’avalanches) limitent l’utilisation du bien.
Déductions fiscales associées
Le système actuel permet de compenser l’imposition de la valeur locative par plusieurs déductions. Vous pouvez notamment déduire les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien du bien, les travaux de rénovation, les investissements en efficacité énergétique et les mesures de protection de l’environnement. Ces déductions peuvent être substantielles et permettent à de nombreux propriétaires fortement endettés de payer moins d’impôts que ce que leur rapporte théoriquement la valeur locative.
Impôt foncier sur les résidences secondaires
En plus de la valeur locative, les propriétaires s’acquittent d’un impôt foncier annuel, calculé sur la valeur brute du bien immobilier. Le taux varie entre 0% et 0.3% selon les cantons. Certains cantons ont supprimé cet impôt, d’autres l’appliquent rigoureusement.
La manière dont la valeur fiscale est déterminée diffère également d’un canton à l’autre: certains se basent sur le prix d’acquisition au cours historique, d’autres prennent le cours moyen de l’année d’acquisition, et certains appliquent même un abattement.
Déclaration comme fortune
Votre résidence secondaire doit obligatoirement figurer dans votre déclaration d’impôt où elle sera comptabilisée comme élément de fortune. Aucun avantage fiscal particulier n’est accordé, car une résidence secondaire est considérée comme un privilège. Cette déclaration s’ajoute à l’imposition de la valeur locative et peut avoir un impact sur votre taux d’imposition global.
La réforme du 28 septembre 2025
Le 28 septembre 2025 marque un tournant majeur dans l’histoire fiscale suisse. Les citoyens ont accepté à 57,7% la suppression de l’imposition de la valeur locative, mettant fin à plus d’un siècle de tradition fiscale. Cette décision intervient après quatre tentatives précédentes de réforme qui avaient toutes échoué en 1999, 2004, 2012 et lors d’initiatives parlementaires ultérieures.
La particularité de cette cinquième tentative réside dans son équilibre : contrairement aux projets précédents qui supprimaient l’imposition de la valeur locative tout en maintenant la majorité des déductions fiscales, cette réforme limite drastiquement les possibilités de déduction.
Piliers de la réforme
La réforme comporte deux éléments juridiquement liés qui ne peuvent entrer en vigueur l’un sans l’autre. D’une part, la suppression de l’imposition de la valeur locative met fin à l’obligation de déclarer un revenu fictif pour les propriétaires, que ce soit pour les résidences principales ou secondaires. Cette abolition devrait entrer en vigueur au plus tôt en 2028.
D’autre part, un nouvel impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires permet aux cantons de créer un impôt foncier spécial destiné à compenser les pertes de recettes fiscales liées aux résidences secondaires. Cette disposition constitutionnelle laisse une grande liberté aux cantons dans la mise en œuvre, respectant ainsi le fédéralisme fiscal suisse. Les cantons peuvent également habiliter les communes à percevoir cet impôt, soit séparément, soit en tant que surtaxe sur un impôt immobilier existant.
Limitation drastique des déductions fiscales
En contrepartie de la suppression de la valeur locative, la réforme restreint considérablement les déductions. La déduction des frais d’entretien de biens immobiliers est abolie dans le cadre des impôts fédéraux, cantonaux et communaux. Les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement ne sont plus déductibles de l’impôt fédéral direct.
Concernant les intérêts passifs, la réforme adopte la version la plus stricte débattue au Parlement. Les propriétaires ne pourront déduire les intérêts passifs que s’ils louent ou afferment leur bien immobilier. Une exception notable concerne les primo-acquéreurs de résidence principale qui pourront déduire les intérêts passifs pendant 10 ans, dans une limite fixée, afin de faciliter l’accès à la propriété pour les jeunes adultes et les familles.
Impact de la réforme sur les propriétaires de résidences secondaires
Chaque canton devra décider s’il introduit cet impôt et selon quelles modalités. Les estimations suggèrent qu’un taux entre 4.7‰ et 9.2‰ de la valeur fiscale serait nécessaire pour compenser les pertes de recettes dans les cantons touristiques. Concrètement, pour une résidence secondaire d’une valeur de CHF 1’000’000, cela représenterait un impôt annuel entre CHF 4’700 et CHF 9’200, à ajouter aux autres taxes comme l’impôt sur la fortune et la taxe touristique.
Cette marge de manœuvre laissée aux cantons correspond au fédéralisme suisse en matière fiscale et permet des solutions sur mesure adaptées aux réalités locales. Certains cantons peu concernés par les résidences secondaires pourraient même décider de ne pas instaurer cet impôt, tandis que d’autres, fortement dépendants des recettes fiscales liées au tourisme, devront probablement l’appliquer.
Qui sont les gagnants et les perdants ?
La réforme crée des situations très différentes selon le profil des propriétaires. Les propriétaires ayant remboursé une grande partie de leur hypothèque, notamment les retraités avec peu d’endettement, bénéficieront généralement de la réforme puisqu’ils ne pouvaient déjà plus déduire beaucoup d’intérêts passifs mais devaient quand même déclarer la valeur locative. Pour eux, la suppression de cette valeur locative représente un allégement significatif.
À l’inverse, les propriétaires de résidences secondaires dans les cantons qui instaureront l’impôt spécial pourraient voir leur charge fiscale augmenter. C’est particulièrement vrai pour ceux qui réalisaient régulièrement des travaux d’entretien déductibles et pour les propriétaires fortement endettés qui profitaient pleinement des déductions d’intérêts. Les jeunes acquéreurs fortement endettés seront désavantagés, sauf s’ils sont primo-accédants pour une résidence principale.
Les cantons alpins particulièrement touchés
Les cantons du Valais, des Grisons et du Tessin concentrent une part importante des résidences secondaires suisses. Selon les estimations, ces régions touristiques pourraient perdre environ 150 millions de francs de recettes fiscales avec la suppression de la valeur locative sur les résidences secondaires. Pour maintenir leurs budgets, ces cantons devront très probablement instaurer l’impôt immobilier spécial, ce qui augmentera la charge fiscale des propriétaires de résidences secondaires dans ces régions prisées.
Le canton de Berne présente une particularité: actuellement, seule la valeur locative la plus élevée (celle utilisée pour l’impôt fédéral direct) est appliquée pour l’impôt cantonal des résidences secondaires. Avec la réforme, ce canton devra également revoir son système fiscal pour compenser les pertes.
Impôt sur les gains immobiliers
Lors de la vente d'une résidence secondaire
Que le système actuel ou la réforme soit en vigueur, la vente d’une résidence secondaire génère un impôt sur le gain immobilier si vous réalisez un bénéfice, c’est-à-dire si le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat du bien. Cet impôt s’applique exactement comme lors de la vente d’une résidence principale et est perçu par le canton dans lequel se situe le bien.
Le rôle crucial de la durée de détention
La durée pendant laquelle vous avez possédé votre résidence secondaire influence directement le montant de l’impôt sur le gain immobilier. Plus vous conservez votre bien longtemps, moins l’impôt sera élevé grâce à un système de barème dégressif appliqué dans tous les cantons. À l’inverse, une revente rapide entraîne non seulement un impôt nettement plus élevé, mais peut également déclencher un supplément pour spéculation.
Ce supplément pour spéculation vise à décourager l'achat et la revente rapide de biens immobiliers, contribuant ainsi à la stabilité du marché. Il peut représenter une charge fiscale très importante et transformer une opération apparemment profitable en perte financière. C'est pourquoi il est essentiel d'envisager l'achat d'une résidence secondaire dans une perspective de conservation durable, idéalement sur au moins 10 à 15 ans.
Location de votre résidence secondaire
Fiscalité des revenus locatifs
Si vous décidez de louer votre résidence secondaire pendant les périodes où vous ne l’utilisez pas, cette mise en location a des conséquences fiscales importantes. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que vos autres revenus. Dans le système actuel, vous devrez vous acquitter d’une partie de la valeur locative proportionnelle à votre utilisation personnelle. Le canton de Berne fait exception à cette règle en appliquant uniquement la valeur locative la plus élevée.
Certains cantons permettent également une déduction fiscale pour l’usure due à la mise en location de la résidence secondaire. Dans tous les cas, comme pour une résidence principale louée, les intérêts hypothécaires et certains travaux de rénovations restent déductibles.
Après la réforme
Avec la nouvelle législation, la situation des propriétaires qui louent leur bien sera sensiblement différente. Les revenus locatifs resteront imposables comme aujourd’hui, mais les propriétaires pourront déduire les intérêts passifs, contrairement aux propriétaires de biens à usage exclusivement personnel. Cette différence de traitement pourrait encourager davantage de propriétaires à mettre leur résidence secondaire en location touristique.
L’impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires ne devrait pas s’appliquer aux biens mis en location régulière, puisqu’il vise spécifiquement les résidences essentiellement à usage personnel. Cette distinction pourrait créer un avantage fiscal significatif pour la location et modifier les comportements des propriétaires.
Conclusion
L’impôt sur logement secondaire en Suisse connaît une transformation historique avec la réforme adoptée en septembre 2025. La suppression de la valeur locative simplifie considérablement le système fiscal suisse, mettant fin à un mécanisme centenaire souvent critiqué pour sa complexité. Toutefois, cette simplification s’accompagne d’incertitudes concernant le futur impôt immobilier spécial cantonal qui pourrait modifier substantiellement la charge fiscale des propriétaires de résidences secondaires.
Pour les propriétaires actuels et futurs de résidences secondaires, la période 2025-2028 sera déterminante. Il sera essentiel de suivre attentivement les décisions des cantons concernant l’instauration et les modalités de l’impôt spécial, d’anticiper l’impact fiscal selon votre situation personnelle en tenant compte de votre niveau d’endettement et de votre capacité financière, de planifier stratégiquement vos travaux de rénovation avant l’entrée en vigueur pour profiter des dernières déductions, et de consulter un expert fiscal ou un conseiller patrimonial pour optimiser votre stratégie dans ce nouveau contexte.
L’imposition des résidences secondaires reste un sujet complexe qui nécessite une compréhension approfondie des règles fédérales, cantonales et de l’évolution législative en cours. Les différences entre cantons seront probablement accentuées avec la mise en œuvre de la réforme, rendant la comparaison et la planification encore plus importantes.
Questions fréquentes
Une résidence secondaire sert aux vacances et loisirs, tandis qu’un domicile secondaire est lié à l’activité professionnelle. Seules les résidences secondaires sont soumises à la loi fédérale LRS. Cette distinction est importante car elle détermine le régime fiscal applicable et les restrictions éventuelles à l’achat.
Cela dépendra entièrement des décisions cantonales. Dans les cantons qui instaureront l’impôt immobilier spécial, notamment les cantons alpins fortement touristiques, la charge fiscale pourrait augmenter malgré la suppression de la valeur locative. Dans d’autres cantons moins concernés, les propriétaires pourraient au contraire bénéficier d’un allégement fiscal net.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme prévue pour 2028 au plus tôt, vous pouvez continuer à déduire vos travaux de rénovation selon les règles actuelles. C’est donc le moment de planifier et réaliser les travaux importants que vous envisagiez. Après l’entrée en vigueur, les déductions pour travaux d’entretien seront supprimées pour les impôts fédéraux, cantonaux et communaux.
Il est encore trop tôt pour répondre avec précision à cette question. Chaque canton doit d’abord décider de l’instauration et du taux de l’impôt immobilier spécial. Les cantons avec peu de résidences secondaires pourraient ne pas introduire cet impôt, ce qui les rendrait potentiellement plus attractifs. À l’inverse, les cantons touristiques très prisés devront probablement compenser leurs pertes de recettes fiscales.
Une vente précipitée n’est généralement pas recommandée. Analysez d’abord votre situation personnelle en tenant compte de votre niveau d’endettement, votre capacité à assumer un éventuel impôt spécial, et la durée de détention déjà écoulée. Une vente rapide générerait un impôt sur le gain immobilier élevé et potentiellement un supplément pour spéculation, ce qui pourrait annuler les avantages recherchés. Attendez plutôt de connaître les décisions de votre canton concernant l’impôt spécial avant de prendre une décision définitive.
Non. Les fonds du 2ème pilier et du 3ème pilier A sont soumis à des conditions de retrait strictes. Il est pas conséquent uniquement possible d’acquérir sa résidence principale par ces moyens.
