Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative, officiellement appelée « valeur locative pour les biens immobiliers à usage propre », est une sorte de revenu imposable fictif en Suisse. Concrètement, si vous possédez un logement que vous habitez, l’administration fiscale considère que vous vous « versez » un loyer à vous-même, et ce montant théorique devient imposable comme s’il s’agissait d’un véritable revenu.
La valeur locative d’un bien immobilier correspond à un pourcentage du loyer du marché pour des propriétés comparables et doit être déclarée comme revenu dans tous les cantons si le bien n’est pas loué. En pratique, la valeur locative varie entre 60 % et 70 % du revenu locatif annuel estimé d’un bien immobilier.
Pourquoi une valeur locative ?
Le principe théorique de la valeur locative repose sur une logique d’équité fiscale. La taxation de la valeur locative compense l’avantage que les propriétaires ont par rapport aux locataires, car ils n’ont pas à payer de loyer et peuvent déduire une partie de leurs coûts de logement (intérêts hypothécaires et coûts d’entretien) de leur revenu imposable.
Quels sont les avantages d'une telle réforme ?
Suppression d'un "revenu fictif" controversé
Le premier avantage, et sans doute le plus symbolique, consiste à éliminer ce que de nombreux propriétaires considèrent comme une injustice fiscale fondamentale. Les propriétaires de leur logement se demandent, notamment, pourquoi ils se voient imposer un revenu qu’ils considèrent comme « fictif ».
Cette perception d’injustice est d’autant plus forte que les propriétaires ne perçoivent aucun revenu réel de leur résidence principale. Ils doivent pourtant déclarer et payer des impôts sur un montant théorique, ce qui crée une charge fiscale sur un gain inexistant.
Allègement fiscal
Les principales bénéficiaires de la suppression de la valeur locative seraient les personnes retraitées résidant dans un bien ancien acheté à un prix avantageux et dont l’hypothèque a été en grande partie amortie, et qui ont effectué le strict minimum pour les travaux d’entretien. Elles pourraient réduire leur charge fiscale d’1/4 environ.
Soutien à l'accession à la propriété
La réforme prévoit des mesures spécifiques pour encourager les primo-accédants: les premiers bénéficieront d’une déduction spécifique à l’acquisition d’un premier logement, qui s’élèverait à CHF 10’000 pour les couples mariés la première année puis diminuerait de manière linéaire sur dix ans.
Cette mesure faciliterait l’accès à la propriété pour les jeunes ménages, répondant à un objectif de politique du logement.
Quelles sont les inconvénients ?
Les frais d’entretien des biens immobiliers ne seraient plus déductibles ni au niveau fédéral, ni au niveau cantonal pour les logements occupés par leurs propriétaires. Cette suppression représente une perte financière considérable pour les propriétaires qui effectuent régulièrement des travaux de maintenance, de rénovation ou d’amélioration.
En ce qui concerne la déduction des intérêts passifs, les Chambres fédérales se sont mises d’accord sur une solution limitant les possibilités de déduction aux cas où il existe des biens loués ou affermés (méthode dite proportionnelle restrictive).
Conclusion
La suppression de l’impôt sur la valeur locative représente indéniablement l’une des réformes fiscales les plus ambitieuses et controversées de l’histoire suisse moderne. Après un siècle d’existence et sept années de débats parlementaires acharnés, ce système né d’une crise économique pourrait enfin disparaître, emportant avec lui l’un des mécanismes fiscaux les plus critiqués par les contribuables suisses.
Près des deux tiers des ménages ne sont pas propriétaires de leur logement et n’ont pas d’intérêt à voir le système changer. Cette réalité représente un défi majeur pour l’acceptation populaire de la réforme. Les partisans devront démontrer que la suppression de la valeur locative bénéficie à l’ensemble de la société, pas seulement aux propriétaires.
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